잠래아, 잠실르엘 같은 분양권매매 시 취득세 관련 정보

안녕하세요, 잠실대장 공인중개사입니다.

오늘은 잠실르엘, 잠실래미안아이파크(잠래아)처럼 재건축 아파트 입주 시점이 가까워질수록 가장 많이 나오는 질문, 바로 취득세 이야기를 정리해보려고 합니다.
막상 “새 아파트”가 눈앞에 보이기 시작하면, 설렘만큼이나 세금은 더 복잡하게 느껴지죠.

오늘 포스팅에서 정리할 핵심 포인트 5가지

- 재건축아파트의 취득세가 어려운 이유?
- 재건축아파트는 절대 원시취득이 아닙니다.
- 취득세 기준일 (2가지)
- 초단기 매매로 취득세 미납 상태로 매도
- 취득세 납부 시점

재건축 취득세 상담에서 가장 많이 듣는 말

재건축 상담을 하다 보면 취득세 질문은 거의 “고정 멘트”처럼 반복됩니다.

“재건축이면 원시취득 아닌가요?”
“입주만 했는데 취득세는 언제 내는 거죠?”
“곧 팔 건데… 취득세 먼저 내야 해요?”

그래서 오늘은 헷갈리는 포인트만 딱딱 짚어서, 실무 기준으로 정리해드릴게요.

재건축아파트의 취득세가 어려운 이유?

재건축은 기존 건물을 철거하고 새로 짓기 때문에, 겉으로 보면 완전히 새 집입니다.
그래서 자연스럽게 이런 생각이 듭니다.

“새 건물이면 취득 방식도 특별한 거 아닐까?”
“원시취득이면 취득세가 달라지는 거 아니야?”

그런데 취득세는 ‘건물이 새로 지어졌는지’보다 ‘어떤 방식으로 취득했는지’가 더 중요합니다.

재건축아파트는 절대 원시취득이 아닙니다.

원시취득은 쉽게 말해, 이전 소유자가 없고 내가 직접 건축하거나 조성해서 처음 소유권을 갖는 경우를 말합니다.

예를 들면 이런 경우죠.
내 땅에 내가 건물을 직접 지어서 등기하는 경우.

반면 재건축은 조합(또는 사업시행자)이 건물을 신축하고 조합원/분양자가 분담금·분양대금을 지급하고 취득하는 구조라 법에서 얘기하는 원래 최초의 원시취득과는 결이 다릅니다.
즉, 이미 조합이라는 법적 주체가 존재하고 대가를 지급해서 취득하는 형태이기 때문에 법적으로는 유상취득으로 보는 게 핵심입니다.
조합원도 예외가 아니라는 점, 여기서 오해가 정말 많이 생깁니다.

취득세 기준일 (2가지)

취득세에서 두 번째로 헷갈리는 포인트가 바로 취득일(기준일)입니다.
많은 분들이 “등기일이 기준이겠지”라고 생각하시는데 실무에서는 그렇게 단순하게 판단하면 큰일납니다.

취득일은 보통 아래 중 더 빠른 날로 판단되는 경우가 많습니다.
- 잔금 지급일
- 사실상 사용·수익이 가능한 날(입주 가능일)

재건축 아파트는 입주 안내가 나오면서 입주 가능일이 명확히 잡히는데, 실제 취득일 판단에서 이 날짜가 기준이 되는 경우가 많습니다.
그리고 취득세는 보통 취득일로부터 60일 이내 신고·납부가 원칙입니다.

초단기 매매로 취득세 미납 상태로 매도

가끔 “어차피 곧 팔 건데… 취득세 먼저 안 내면 안 되나요?” 라는 질문을 받곤 합니다.

여러분도 정답을 알고 계시죠?
당연히 취득세 미납상태로 매도하시는건 절대 안됩니다.

취득세는 “보유 기간에 대한 세금”이 아니라, 취득했다는 사실 자체에 부과되는 세금입니다.
취득세는 일반매매 시 60일이내에 납부하는것을 원칙으로 하는데, 특수한 케이스가 아니면 60일내에 등기까지 넘기는일은 사실상 거의 없죠.

이렇게 미납상태에서 매도를 하게되면
- 60일 이내 미신고로 가산세 발생하고,
- 매수자가 국세/지방세 납부 확인 시 미납으로 되어 있어서 계약이 불발될 수 있으며,
- 법무사/금융기관 진행 과정에서 문제가 될 수 있으며
- 이로인해 결국 잔금 일정이 밀리거나 거래 진행이 꼬일 가능성도 커집니다.

대한민국에서 더이상 일반적인 방법으로 세금을 제때 내지 않으면 분명히 어떻게든 문제가 됩니다.

취득세 납부 시점

취득세는 “60일 안에만 하면 되니까” 하면서 60일 되기 직전에 몰아서 처리하려는 분들이 많습니다.
문제는 재건축처럼 거래 구조가 복잡할수록, 취득세는 “빨리 정리해두는 쪽”이 결과적으로 가장 깔끔합니다.
이걸 마감일 전에 급하게 납부 할 경우 복잡한 매도일정이 꼬일 확률이 굉장히 높습니다.

안그래도 잠실의 경우는 토지거래허가도 받아야 하고, 등기도 복잡하고, 잔금일정도 복잡하고 해서 이걸 한꺼번에 하면 매매당사자가 모두 힘든일을 겪어야 할수도 있죠.

이렇게 말씀드리고 싶습니다.
세금은 배아파도 미리미리 내고 잊어버리는게 정신건강에 좋다

마무리 한 줄 정리

재건축 아파트 취득세는 원시취득이 아니라 유상취득이며, 입주 가능일을 기준으로 조기에 신고·납부하는 것이 실무적으로 가장 안전합니다.

오늘은 잠실르엘·잠실래미안아이파크(잠래아) 재건축 아파트 입주 시기에 꼭 체크해야 할 취득세 핵심 포인트(원시취득 오해부터 입주 가능일, 조기 신고까지)를 정리해봤습니다.

사실 세무사에게 처리를 의뢰한다고 해도 어느정도 기본 지식이 있으면 도움이 되실것 같아 정리 해 드렸습니다.